Bogactwo rodzajów kredytów w USA.
Co to jest odwrócony kredyt hipoteczny?
Jednym słowem odwrócony kredyt hipoteczny to pożyczka. Właściciel domu, który ma co najmniej 65 lat i posiada kapitał w postaci własnego domu, może pożyczyć pieniądze na poczet wartości swojego domu i otrzymać środki w formie ryczałtu, stałej miesięcznej raty lub linii kredytowej. W przeciwieństwie do kredytu hipotecznego typu forward — takiego, jakiego używa się przy zakupie domu — odwrócony kredyt hipoteczny nie wymaga od właściciela domu spłaty pożyczki.
Zamiast tego, całe saldo kredytu, do pewnego limitu, staje się wymagalne, gdy kredytobiorca umiera, wyprowadza się na stałe lub sprzedaje dom. Przepisy wymagają od pożyczkodawców takiej struktury transakcji, aby kwota pożyczki nie przekroczyła wartości domu. Nawet jeśli tak się stanie, poprzez spadek wartości rynkowej domu lub jeśli kredytobiorca żyje dłużej niż oczekiwano, kredytobiorca lub majątek kredytobiorcy nie będzie odpowiedzialny za zapłacenie kredytodawcy różnicy dzięki ubezpieczeniu kredytu hipotecznego w ramach programu.
Gotówka w kapitale
Odwrócone kredyty hipoteczne mogą zapewnić bardzo potrzebną gotówkę seniorom, których wartość aktywów netto jest w większości związana z wartością posiadanego domu czy mieszkania: wartość rynkowa domu pomniejszona o kwotę wszelkich niespłaconych kredytów mieszkaniowych. Pożyczki te mogą być jednak kosztowne i złożone, a także mogą być przedmiotem oszustw. Z tego tekstu dowiesz się, jak działają odwrócone kredyty hipoteczne i jak chronić się przed pułapkami, dzięki czemu możesz podjąć świadomą decyzję, czy taka pożyczka może być odpowiednia dla Ciebie lub bliskiej Ci osoby.
Kapitał własny jest bogactwem użytkowym tylko wtedy, gdy sprzedajesz i zmniejszasz lub pożyczasz pod ten kapitał. W tym miejscu w grę wchodzą odwrócone kredyty hipoteczne, szczególnie dla emerytów o ograniczonych dochodach i kilku innych aktywach – ale także dla emerytów, którzy chcą zdywersyfikować swoje dochody i zmniejszyć ryzyko inwestycyjne, ryzyko sekwencyjne i ryzyko długowieczności.
Jak działa odwrócony kredyt hipoteczny
W przypadku odwróconej hipoteki, zamiast płacenia przez właściciela domu na rzecz pożyczkodawcy, pożyczkodawca dokonuje płatności na rzecz właściciela domu. Właściciel domu może wybrać sposób otrzymywania tych płatności (wyjaśnimy wybór w następnej sekcji) i płaci tylko odsetki od otrzymanych wpływów. Odsetki są wliczane do salda pożyczki, aby właściciel domu nie płacił nic z góry. Właściciel domu zachowuje również możliwość używania nieruchomości. W okresie trwania pożyczki dług właściciela domu rośnie, a kapitał własny maleje.
Podobnie jak w przypadku hipoteki typu forward, zabezpieczeniem hipoteki odwróconej jest lokum (dom, mieszkanie). Kiedy właściciel domu przeprowadza się lub umiera, wpływy ze sprzedaży domu trafiają do pożyczkodawcy, aby spłacić kapitał, odsetki, ubezpieczenie kredytu hipotecznego i opłaty odwróconego kredytu hipotecznego. Wszelkie wpływy ze sprzedaży wykraczające poza pożyczkę trafiają do właściciela domu (jeśli nadal mieszka) lub do majątku właściciela domu (jeśli właściciel domu zmarł). W niektórych przypadkach spadkobiercy mogą zdecydować się na spłatę kredytu hipotecznego, aby zachować dom.
Wpływy z odwróconej hipoteki nie podlegają opodatkowaniu. Chociaż mogą wyglądać jak dochód dla właściciela domu, to Urząd Skarbowy uważa te pieniądze za pożyczkę.
Rodzaje odwróconych hipotek
Istnieją trzy rodzaje odwróconych kredytów hipotecznych. Najpopularniejszym jest hipoteka konwersyjna pod zastaw nieruchomości. Taka hipoteka reprezentuje prawie wszystkie odwrócone kredyty hipoteczne, które pożyczkodawcy oferują na nieruchomości wg. ich ceny rynkowej i jest to typ, który najprawdopodobniej otrzymasz, więc jest to typ, który ten artykuł będą omawiać. Nazywany również odwróconą hipoteką, ten rodzaj kredytu hipotecznego jest dostępny tylko u pożyczkodawcy zatwierdzonego przez KNF.
Jeśli jednak twój dom jest wart więcej, możesz przyjrzeć się odwróconej hipotece typu jumbo, zwanej również odwrotną hipoteką własnościową.
Zaciągając odwrócony kredyt hipoteczny, możesz wybrać sposób otrzymywania wpływów na jeden z sześciu sposobów:
Wypłata ryczałtowa:
uzyskaj wszystkie wpływy od razu po zamknięciu pożyczki. To jedyna opcja, która ma stałe oprocentowanie. Pozostałych pięć ma regulowane stopy procentowe.
Równe miesięczne płatności (renta roczna):
Dopóki co najmniej jeden pożyczkobiorca mieszka w domu jako główne miejsce zamieszkania, pożyczkodawca będzie dokonywał stałych płatności na rzecz pożyczkobiorcy. Jest to również znane jako plan dzierżawy.
Płatności terminowe:
Pożyczkodawca zapewnia pożyczkobiorcy równe miesięczne raty przez ustalony okres wybrany przez pożyczkobiorcę, na przykład 10 lat.
Linia kredytowa:
Właściciel domu może pożyczyć pieniądze w razie potrzeby. Właściciel domu płaci odsetki tylko od faktycznie pożyczonych kwot z linii kredytowej.
Równe miesięczne płatności plus linia kredytowa:
Pożyczkodawca zapewnia stałe miesięczne płatności tak długo, jak co najmniej jeden pożyczkobiorca zajmuje dom jako główne miejsce zamieszkania. Jeśli pożyczkobiorca w dowolnym momencie potrzebuje więcej pieniędzy, może uzyskać dostęp do linii kredytowej.
Płatności terminowe plus linia kredytowa:
Pożyczkodawca udziela pożyczkobiorcy równych miesięcznych płatności przez ustalony okres wybrany przez pożyczkobiorcę, na przykład 10 lat. Jeśli pożyczkobiorca potrzebuje więcej pieniędzy w trakcie lub po tym okresie, może uzyskać dostęp do linii kredytowej.
Możliwe jest również skorzystanie z odwróconej hipoteki zwanej „na zakup”, aby kupić inny dom niż ten, w którym obecnie mieszkasz.
W każdym razie, aby kwalifikować się do odwróconego kredytu hipotecznego, zazwyczaj będziesz potrzebować co najmniej 50% kapitału własnego — w oparciu o bieżącą wartość domu, a nie 50% z tego ile za niego zapłaciłeś.
Czy skorzystałbyś z odwróconego kredytu hipotecznego?
Odwrócony kredyt hipoteczny może brzmieć podobnie jak pożyczka pod zastaw domu lub linia kredytowa pod zastaw domu. Rzeczywiście, podobnie jak jedna z tych pożyczek, odwrócony kredyt hipoteczny może zapewnić ryczałt lub linię kredytową, do której możesz uzyskać dostęp w razie potrzeby, w zależności od tego, ile już % spłaciłeś domu i jego wartości rynkowej. Ale w przeciwieństwie do pożyczki pod zastaw domu, nie musisz mieć dochodu ani dobrego kredytu, aby się zakwalifikować, i nie będziesz spłacać żadnych pożyczek, gdy zajmujesz dom jako swoje główne miejsce zamieszkania.
Odwrócony kredyt hipoteczny to jedyny sposób na uzyskanie dostępu do domu bez sprzedaży domu seniorom w sytuacjach takich jak:
– nie chcę odpowiedzialności za comiesięczną spłatę kredytu
– nie stać mnie na comiesięczną spłatę kredytu
– nie mogę się kwalifikować się do kredytu pod zastaw domu lub refinansowania z powodu ograniczonego przepływu środków pieniężnych lub słabej historii kredytowej
Co jest wymagane do odwróconego kredytu hipotecznego?
Typ nieruchomości
Jeśli jesteś właścicielem domu, mieszkania , kamienicy lub domu, możesz kwalifikować się do odwróconej hipoteki. Zgodnie z przepisami właściciele spółdzielczych mieszkań nie mogą uzyskać odwróconych kredytów hipotecznych, ponieważ technicznie nie są właścicielami nieruchomości, w której mieszkają: są właścicielami udziałów w spółdzielni.
W Nowym Jorku, gdzie spółdzielnie są powszechne, prawo stanowe zakazuje odwróconych kredytów hipotecznych w spółdzielniach, dopuszczając je tylko w domach jedno- lub czterorodzinnych i mieszkaniach.
Wiek, kapitał własny i opłaty
Chociaż odwrócone kredyty hipoteczne nie mają wymagań dotyczących dochodu ani oceny kredytowej, nadal obowiązują zasady określające, kto się kwalifikuje. Musisz mieć co najmniej 62 ( w Polsce 65) lat i musisz mieć niezadłużoną nieruchomość lub posiadać znaczną część kapitału własnego (co najmniej 50%). Kredytobiorcy muszą uiścić opłatę inicjacyjną, z góry składkę na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, inne standardowe koszty zamknięcia, bieżące składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, opłaty za obsługę kredytu (czasami) i odsetki. Rząd federalny ogranicza kwoty, jakie pożyczkodawcy mogą pobierać za wiele z tych pozycji.
Doradztwo
Amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wymaga, aby wszyscy potencjalni kredytobiorcy odwróconej hipoteki ukończyli sesję doradczą. Ta sesja doradcza, która zwykle kosztuje około 125 USD, powinna zająć co najmniej 90 minut i obejmować wady i zalety zaciągnięcia odwróconego kredytu hipotecznego, biorąc pod uwagę Twoją wyjątkową sytuację finansową i osobistą. Powinna wyjaśnić, w jaki sposób odwrócony kredyt hipoteczny może wpłynąć na Twoje uprawnienia do Medicaid (płatna służba zdrowia) oraz dodatkowy dochód. Doradca powinien również omówić różne sposoby otrzymywania wpływów.
Ochrona zabezpieczenia
Twoim obowiązkiem zgodnie z zasadami odwróconego kredytu hipotecznego jest bycie na bieżąco z podatkami od nieruchomości i ubezpieczeniem właścicieli domów (oraz opłatami stowarzyszenia właścicieli domów, jeśli je posiadasz) oraz utrzymywaniem domu w dobrym stanie. A jeśli przestaniesz mieszkać w domu na dłużej niż rok — nawet jeśli z powodów medycznych mieszkasz w ośrodku opieki zdrowotnej (lub Domu Seniora) — będziesz musiał spłacić pożyczkę, co zwykle osiąga się poprzez sprzedaż nieruchomości.
Oprócz potencjalnych oszustw wymierzonych w osoby starsze, odwrócone kredyty hipoteczne wiążą się z pewnym uzasadnionym ryzykiem. Mimo niedawnych reform nadal zdarzają się sytuacje, w których wdowa lub wdowiec może stracić dom po śmierci współmałżonka.
Jakie są koszty odwróconego kredytu hipotecznego?
HUD (Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast) skorygował składki ubezpieczeniowe dla odwróconych kredytów hipotecznych w październiku 2017 r. Ponieważ pożyczkodawcy nie mogą poprosić właścicieli domów lub ich spadkobierców o spłatę, jeśli saldo pożyczki wzrośnie powyżej wartości domu, składki ubezpieczeniowe zapewniają pulę środków, z których pożyczkodawcy mogą korzystać, aby nie tracą pieniędzy, kiedy to się dzieje.
Jedną ze zmian był wzrost składki początkowej z 0,5% do 2,0% dla trzech z czterech kredytobiorców oraz spadek składki początkowej z 2,5% do 2,0% dla drugiego z czterech kredytobiorców . Premia z góry była kiedyś powiązana z tym, ile kredytobiorcy zaciągnęli w pierwszym roku, a właściciele domów, którzy wzięli najwięcej – ponieważ musieli spłacić istniejący kredyt hipoteczny – płacili wyższą stopę. Teraz wszyscy kredytobiorcy płacą tę samą stawkę 2,0%. Premia z góry jest obliczana na podstawie wartości domu, więc za każde 100 000 USD szacowanej wartości płacisz 2000 USD. To na przykład 6000 $ na dom za 300 000 $. W rzeczywistości opłata jest ograniczona do 6 000 USD, nawet jeśli Twój dom jest wart więcej.
Wszyscy pożyczkobiorcy muszą również płacić roczne MIP* w wysokości 0,5% (poprzednio 1,25%) pożyczonej kwoty. Ta zmiana pozwala zaoszczędzić kredytobiorcom 750 USD rocznie na każde pożyczone 100 000 USD i pomaga zrekompensować wyższą składkę z góry. Oznacza to również, że dług kredytobiorcy rośnie wolniej, zachowując z czasem więcej kapitału własnego właściciela, zapewniając źródło funduszy w późniejszym życiu i zwiększając możliwość przekazania domu spadkobiercom.
*Miesięczny plan dochodów (MIP) to oparty na długach fundusz inwestycyjny, który inwestuje niewielką część swoich aktywów w akcje.
Odwrócone oprocentowanie kredytu hipotecznego
Tylko ryczałtowa (jednorazowa wypłata) odwrócona hipoteka, która daje Ci wszystkie wpływy od razu po zamknięciu kredytu, ma stałe oprocentowanie. Pozostałe pięć opcji ma regulowane stopy procentowe, co ma sens, ponieważ pożyczasz pieniądze przez wiele lat, a nie wszystkie naraz, a stopy procentowe zawsze się zmieniają. Odwrócone kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu są powiązane z indeksem odniesienia, często stałym Indeksie Zapadalności (CMT)*.
*Stawka Constant Maturity Treasury (CMT) i US Treasury odgrywają kluczową rolę w określaniu stóp procentowych kredytów hipotecznych związanych z kredytami hipotecznymi o zmiennym oprocentowaniu (ARM)
Oprócz jednej ze stawek bazowych pożyczkodawca dodaje marżę w wysokości od jednego do trzech punktów procentowych. Więc jeśli stopa indeksu wynosi 2,5%, a marża pożyczkodawcy wynosi 2%, oprocentowanie odwróconego kredytu hipotecznego wyniesie 4,5%. Od stycznia 2022 r. marże kredytodawców wahały się od 1,5% do 2,5%. Odsetki przez cały okres odwróconego kredytu hipotecznego, a ocena kredytowa nie wpływa na oprocentowanie odwróconego kredytu hipotecznego ani na zdolność do zakwalifikowania się (chociaż ma to wpływ na to, czy pożyczkodawca może wymagać rachunku odroczonego okresu życia dla podatków od nieruchomości, ubezpieczenia właścicieli domów, oraz inne wymagane opłaty majątkowe).
Ile możesz pożyczyć z odwróconym kredytem hipotecznym?
Wpływy, które otrzymasz z odwróconej hipoteki, będą zależeć od pożyczkodawcy i Twojego planu płatności. W przypadku HECM* kwota, którą możesz pożyczyć, będzie oparta na wieku najmłodszego pożyczkobiorcy, stopie procentowej pożyczki i mniejszej z szacunkowej wartości twojego domu lub maksymalnej kwocie roszczenia FHA, która wynosi 970 800 USD na dzień 1 stycznia 2022 roku.
*HECM to program odwróconej hipoteki FHA, który umożliwia wycofanie części kapitału własnego domu.
Nie możesz jednak pożyczyć 100% tego, ile wart jest Twój dom, ani kwoty zbliżonej. Część kapitału własnego domu musi zostać wykorzystana na pokrycie kosztów pożyczki, w tym składek hipotecznych i odsetek.
Oto kilka innych rzeczy, które musisz wiedzieć o tym, ile możesz pożyczyć:
– Wpływy z pożyczki są uzależnione od wieku najmłodszego pożyczkobiorcy lub, jeśli pożyczkobiorca jest w związku małżeńskim, młodszego małżonka, nawet jeśli młodszy małżonek nie jest pożyczkobiorcą. Im starszy jest najmłodszy kredytobiorca, tym wyższe wpływy z kredytu.
– Im niższa oprocentowanie kredytu hipotecznego, tym więcej możesz pożyczyć.
– Im wyższa wycena nieruchomości, tym więcej możesz pożyczyć.
– Silna ocena finansowa odwróconego kredytu hipotecznego zwiększa wpływy, które otrzymasz, ponieważ pożyczkodawca nie zatrzyma części z nich na opłacenie podatków od nieruchomości i ubezpieczenia domów w Twoim imieniu.
Ile faktycznie możesz pożyczyć, zależy od tak zwanego początkowego limitu kapitału. Rząd federalny obniżył początkowy limit kwoty głównej w październiku 2017 r., co utrudniło właścicielom domów, zwłaszcza młodszym, zakwalifikowanie się do odwróconego kredytu hipotecznego. Z drugiej strony zmiana pomaga kredytobiorcom zachować więcej kapitału własnego.
Rząd obniżył limit z tego samego powodu, dla którego zmienił składki ubezpieczeniowe: ponieważ deficyt funduszu ubezpieczeń hipotecznych prawie się podwoił w ciągu ostatniego roku podatkowego. Jest to fundusz, który płaci pożyczkodawcom i chroni podatników przed stratami odwróconych kredytów hipotecznych.
Aby jeszcze bardziej skomplikować sprawę, nie możesz pożyczyć całego początkowego limitu kapitału w pierwszym roku, gdy wybierzesz ryczałt lub linię kredytową. Zamiast tego możesz pożyczyć do 60% lub więcej, jeśli używasz pieniędzy na spłatę kredytu hipotecznego. Jeśli wybierzesz kwotę ryczałtową, kwota, którą otrzymasz z góry, jest wszystkim, co kiedykolwiek otrzymasz. Jeśli wybierzesz linię kredytową, twoja linia kredytowa będzie z czasem rosnąć, ale tylko wtedy, gdy masz niewykorzystane środki na linii.
Unikanie oszustw związanych z odwróconą hipoteką
Z produktem tak potencjalnie lukratywnym, jak odwrócony kredyt hipoteczny i wrażliwą populacją kredytobiorców, którzy mogą mieć upośledzenie poznawcze lub desperacko szukają ratunku finansowego, oszustwa obfitują. Pozbawieni skrupułów sprzedawcy i wykonawcy remontów domów mają na celowniku seniorów, aby pomogli im uzyskać odwrócone kredyty hipoteczne na opłacenie remontu domu – innymi słowy, aby mogli zarobić na bank. Dostawca lub wykonawca może, ale nie musi, faktycznie wykonać obiecaną pracę wysokiej jakości; mogą po prostu ukraść pieniądze właściciela domu.
Krewni, opiekunowie i doradcy finansowi również wykorzystywali seniorów, używając pełnomocnictwa do odwrócenia hipoteki na dom, a następnie kradnąc dochody, albo przekonując ich do zakupu produktu finansowego, takiego jak ubezpieczenie rentowe lub ubezpieczenie na całe życie , na który seniora stać jedynie poprzez uzyskanie odwróconego kredytu hipotecznego. Transakcja ta prawdopodobnie leży jedynie w tak zwanym najlepszym interesie doradcy finansowego, krewnego lub opiekuna. To tylko kilka z oszustw związanych z odwrotną hipoteką, które mogą wpaść w pułapkę nieświadomi właściciele nieruchomości.
Zrób to, aby uniknąć wykluczenia z odwróconego kredytu hipotecznego
Innym niebezpieczeństwem związanym z odwróconym kredytem hipotecznym jest możliwość egzekucji. Mimo że kredytobiorca nie jest odpowiedzialny za spłatę kredytu hipotecznego – a zatem nie może stać się jego zaległością – odwrócona hipoteka wymaga od kredytobiorcy spełnienia pewnych warunków. Niespełnienie tych warunków pozwala pożyczkodawcy na wykluczenie wniosku.
Jako odwrócony kredytobiorca hipoteczny, musisz mieszkać w domu i go utrzymywać. Jeśli dom popadnie w ruinę, nie będzie miał wartości rynkowej, gdy nadejdzie czas sprzedaży, a pożyczkodawca nie będzie w stanie odzyskać pełnej kwoty, którą wypłacił pożyczkobiorcy.
Kredytobiorcy odwróconych kredytów hipotecznych są również zobowiązani do utrzymywania aktualnego stanu podatków od nieruchomości i ubezpieczenia domów. Ponownie, pożyczkodawca nakłada te wymagania, aby chronić swoje interesy w domu. Jeśli nie płacisz podatku od nieruchomości, lokalny organ podatkowy może zająć dom. Jeśli nie masz ubezpieczenia właścicieli domów (Ubezpieczenie Nieruchomości w Polsce) i wybuchnie pożar domu, zabezpieczenie pożyczkodawcy jest uszkodzone.
Według analizy przeprowadzonej przez Reverse Mortgage Insight, około jedna piąta przejęć odwróconych kredytów hipotecznych w latach 2009–2017 była spowodowana niezapłaceniem przez kredytobiorcę podatku od nieruchomości lub ubezpieczenia.
Czy odwrócony kredyt hipoteczny jest drogi?
Hipoteki konwersji domu (HECM), najczęstszy rodzaj odwróconego kredytu hipotecznego, niosą ze sobą szereg jednorazowych opłat i kosztów bieżących. Najważniejsze z nich to opłaty początkowe, koszty zamknięcia i składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego wraz z odsetkami, jakie pożyczka gromadzi od salda kredytu8.
Kiedy musisz spłacić odwrócony kredyt hipoteczny?
Pożyczkodawca będzie wymagał od pożyczkobiorcy spłaty odwróconej hipoteki, jeśli pożyczkobiorca wykona jedną z tych czynności:
– sprzedaje dom
– przebywa poza domem ponad rok
– odchodzi
– nie może utrzymać nieruchomości
– przestaje płacić składki ubezpieczeniowe właścicieli domów lub podatki od nieruchomości
Istnieją pewne wyjątki od tych zasad dla kwalifikujących się małżonków nie zaciągających pożyczki, którzy chcą nadal mieszkać w domu po śmierci współmałżonka, który zaciągnął pożyczkę.
Czy możesz być dłużny więcej niż wart jest dom z odwróconym kredytem hipotecznym?
Saldo kredytu może wzrosnąć powyżej wartości Twojego domu, ale pożyczkodawcy nie mogą ścigać pożyczkobiorców ani ich spadkobierców, jeśli dom okaże się „pod wodą”* w terminie spłaty pożyczki. Składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, które płacą kredytobiorcy, trafiają do funduszu, który pokrywa straty kredytodawców, gdy tak się dzieje.
*„Pod wodą” to termin określający umowę finansową lub aktywa, które są warte mniej niż ich wartość referencyjna.
Czy możesz refinansować odwrócony kredyt hipoteczny?
Tak, możesz refinansować odwrócony kredyt hipoteczny. Ze względu na opłatę za inicjację, premię za ubezpieczenie kredytu hipotecznego z góry i inne koszty zamknięcia, refinansowanie odwróconej hipoteki powinno być zarezerwowane dla sytuacji, w których do kredytu należy dodać współmałżonka, potrzebny jest większy kapitał własny lub stopa procentowa może zostać znacznie obniżona.
PODSUMOWANIE
Odwrócony kredyt hipoteczny może być pomocnym narzędziem finansowym dla starszych właścicieli domów, którzy rozumieją, jak działają pożyczki i jakie wiążą się z nimi kompromisy. Najlepiej byłoby, gdyby każdy zainteresowany zaciągnięciem odwróconego kredytu hipotecznego poświęcił czas na dokładne zapoznanie się z działaniem tych kredytów.
